Τι ισχύει με την επιβολή του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές

Μείζον θέμα για την ομαλή λειτουργία του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές (των οποίων η άδεια ανέγερσης εκδόθηκε μετά την 1/1/2006) είναι η αποσαφήνιση και ο προσδιορισμός της αξίας των ακινήτων που θα μεταβιβάζονται, επί της οποίας θα επιβάλλεται ο ΦΠΑ.

O νόμος 3427/2005 κατά ανάγκη προσαρμοσμένος στις απαιτήσεις της κοινοτικής οδηγίας ορίζει ότι ο ΦΠΑ θα επιβάλλεται στις αγοραίες τιμές.

Σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 3427/2005, ο ΦΠΑ θα επιβάλλεται στην παράδοση νεόδμητων οικοδομών η άδεια ανέγερσης των οποίων θα έχει εκδοθεί από 1.1.2006 και μετά, καθώς και στην παράδοση οικοδομών η άδεια των οποίων θα αναθεωρηθεί μετά την ημερομηνία αυτή εφόσον ως την 1.1.2006 δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής. Αν έχει κατατεθεί πλήρης φάκελος στην πολεοδομία και έχουν υπογραφεί προσύμφωνο και εργολαβικό συμβόλαιο ως 25.11.2005 μπορεί να χορηγηθεί εξαίρεση από την εφαρμογή του ΦΠΑ.

Ως κτίρια θεωρούνται, σύμφωνα με τις διατάξεις του πιο πάνω νόμου, τα κτίσματα γενικά και όλες οι κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο, ανεξάρτητα αν είναι αποπερατωμένα ή ημιτελή. Προϋπόθεση για την επιβολή του ΦΠΑ είναι η παράδοση των ακινήτων να γίνεται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά. Ως πρώτη εγκατάσταση θεωρείται η με οποιονδήποτε τρόπο χρησιμοποίηση από τον υποκείμενο στον φόρο του κτίσματος, όπως ιδιοκατοίκηση, μίσθωση, ιδιοχρησιμοποίηση κτλ.

Στις περιπτώσεις που από την έκδοση της αδείας έχει παρέλθει πενταετία χωρίς να πραγματοποιηθεί πρώτη εγκατάσταση, θεωρείται ότι με τη συμπλήρωση της πενταετίας έχει πραγματοποιηθεί η πρώτη εγκατάσταση ώστε να καταστεί δυνατή η εκκαθάριση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων του εργολάβου-κατασκευαστή από πλευράς ΦΠΑ. Το ζήτημα είναι πώς θα αποδεικνύεται η πρώτη εγκατάσταση. O φορολογικός νόμος δεν ορίζει τίποτε σχετικό· ίσως αποσαφηνιστεί η αοριστία του νόμου με την ερμηνευτική εγκύκλιο που θα εκδοθεί.

Πρώτη κατοικία

Η αγορά πρώτης κατοικίας δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ, αλλά εξακολουθεί να υπόκειται στον φόρο μεταβίβασης ακινήτων. Διατηρείται δηλαδή το ισχύον καθεστώς απαλλαγής με βάση ορισμένα αφορολόγητα ποσά ανάλογα με το μέγεθος της οικογένειας. Η απαλλαγή αυτή της παράδοσης πρώτης κατοικίας από τον ΦΠΑ και η υπαγωγή στις διατάξεις του φόρου μεταβίβασης ακινήτων κρίνεται οριστικά κατά τον χρόνο της παράδοσης. Συνεπώς η παράδοση παλαιών ακινήτων των οποίων η άδεια ανέγερσης έχει εκδοθεί πριν από την 1.1.2006 και η αγορά πρώτης κατοικίας δεν υπάγονται στον ΦΠΑ αλλά στον φόρο μεταβίβασης.

Η αντιπαροχή

Σε ΦΠΑ υπάγεται και η αντιπαροχή, δηλαδή η αξία των κτισμάτων τα οποία οικοπεδούχος έλαβε ως αντάλλαγμα της παράδοσης του οικοπέδου στον εργολάβο-κατασκευαστή για την ανέγερση σε αυτό πολυώροφης οικοδομής. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου, για τις παραδόσεις ακινήτων στον κύριο του οικοπέδου που αναθέτει σε εργολάβο την ανέγερση οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται η αξία των κτισμάτων που παραδίδονται σε αυτόν.

Στον υπολογισμό της αξίας αυτής δεν λαμβάνεται υπόψη η αξία του ιδανικού μεριδίου του οικοπέδου στα κτίσματα αυτά. Η πιο πάνω αξία δεν μπορεί σε κάθε περίπτωση να είναι μικρότερη από την αξία των ποσοστών του οικοπέδου που μεταβιβάζονται από τον οικοπεδούχο στον εργολάβο-κατασκευαστή ή σε τρίτο πρόσωπο που υποδεικνύεται από τον εργολάβο.

Oι υποχρεώσεις των εργολάβων

Oι επιχειρήσεις κατασκευής και πώλησης οικοδομών έχουν τις εξής υποχρεώσεις:

– Να υποβάλλουν ειδική δήλωση κατά τον χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης στις περιπτώσεις υπογραφής προσυμφώνου εφόσον σε αυτό περιλαμβάνεται ο όρος της αυτοσύμβασης ή εφόσον καταβλήθηκε ολόκληρο το τίμημα και παραδόθηκε η νομή του ακινήτου, σύνταξης της έκθεσης πλειστηριασμού, υπογραφής οριστικού συμβολαίου, μεταγραφής όταν δεν απαιτείται η κατάρτιση συμβολαίου.

– Να υποβάλλουν ειδικά έντυπα για το κόστος του ακινήτου ώστε να είναι εφικτός ο φορολογικός έλεγχος και η τελική εκκαθάριση του οφειλόμενου ΦΠΑ.

Με υπουργική απόφαση θα οριστεί ο τύπος και το περιεχόμενο της ειδικής δήλωσης και των ειδικών εντύπων που θα υποβάλλονται από τους εργολάβους-κατασκευαστές.

Πότε καταβάλλεται ο φόρος

Η φορολογική υποχρέωση γεννάται, σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου, και ο φόρος καθίσταται απαιτητός κατά τον χρόνο:

– Υπογραφής του οριστικού συμβολαίου.

– Σύνταξης της έκθεσης κατακύρωσης επί πλειστηριασμού του ακινήτου, είτε αυτός ενεργείται εκούσια είτε αναγκαστικά.

– Μεταγραφής, στις περιπτώσεις που δεν απαιτείται η σύνταξη συμβολαίου, όπως επιδίκαση κυριότητας από δικαστήριο, δικαστικής διανομής κτλ.

– Πραγματοποίησης των πράξεων σύμφωνα με τις διατάξεις της περίπτωσης γ΄ της παρ. 2 του άρθρου 7 Κώδικα ΦΠΑ, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση κτλ.

– Υπογραφής του προσυμφώνου εφόσον σε αυτό περιλαμβάνεται ο όρος της αυτοσύμβασης ή εφόσον καταβλήθηκε ολόκληρο το τίμημα και παραδόθηκε η νομή του ακινήτου.

O φόρος καταβάλλεται από τον αγοραστή του ακινήτου και αποδίδεται στο Δημόσιο από τον εργολάβο-κατασκευαστή.

Το Σώμα Oρκωτών Εκτιμητών

Στον νόμο ορίζεται ότι κατά την υποβολή της ειδικής δήλωσης ΦΠΑ και σε περίπτωση κατά την οποία το δηλούμενο από τον υποκείμενο στον φόρο τίμημα υπολείπεται της αγοραίας αξίας ο προϊστάμενος της αρμόδιας ΔOΥ ελέγχει άμεσα την ακρίβεια της δήλωσης αφού λάβει υπόψη του:

– τις αξίες όπως αυτές υπολογίζονται στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων και στη φορολογία εισοδήματος, καθώς και

– το συνολικό κόστος της οικοδομής σε συνδυασμό με τα τεχνικά, ποσοτικά και οικονομικά δεδομένα που αφορούν την άδεια ανέγερσης του ακινήτου.

Σε περίπτωση αμφισβήτησης από τον υποκείμενο στον φόρο της αξίας που προσδιόρισε ο προϊστάμενος της ΔOΥ με την πιο πάνω διαδικασία, η αξία των ακινήτων προσδιορίζεται από το Σώμα Oρκωτών Εκτιμητών το οποίο,όπως είναι γνωστό, εκτιμά αγοραίες αξίες ακινήτων. Η εκτίμηση που θα διενεργεί το ΣOΕ είναι οριστική και δεσμευτική για τον προϊστάμενο της ΔOΥ.

Η παραπάνω διαδικασία θα ενεργοποιηθεί μόνο στην περίπτωση που ο ΦΠΑ θα επιβάλλεται στις αγοραίες αξίες, διότι αν τελικά δοθεί εντολή στους προϊσταμένους των ΔOΥ να αποδέχονται την αξία του συμβολαίου αν αυτή είναι ίση ή μεγαλύτερη της αντικειμενικής, τότε δεν υπάρχει λόγος παρέμβασης του Σώματος Oρκωτών Εκτιμητών.

I.K.Σιωμόπουλος