Προσημείωση υποθήκης σε ακίνητο και αίτηση χορήγησης προσωρινής διαταγής

Η προσημείωση είναι εγγραφή υποθήκης υπό την αναβλητική αίρεση της τελεσίδικης επιδίκασης της απαίτησης. Σύμφωνα με το άρθρο 1277 Α.Κ. η προσημείωση χορηγεί μόνο δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης.

Η εγγραφή της προσημείωσης γίνεται μόνο ύστερα από δικαστική απόφαση ή διαταγή πληρωμής, η οποία μπορεί να μην έχει ακόμη κοινοποιηθεί.

Η προσημείωση ως ασφαλιστικό μέτρο

Το δικαστήριο, για να δώσει άδεια εγγραφής προσημείωσης υποθήκης, πρέπει, κατ΄ αρχήν, να συντρέχουν οι ακόλουθες βασικές προϋποθέσεις:

• Να πιθανολογείται η ύπαρξη απαίτησης, για την εξασφάλιση της οποίας ζητείται το ασφαλιστικό μέτρο. Η ασφαλιστέα απαίτηση πρέπει να είναι γεγενημένη, έστω και αν τελεί υπό αίρεση ή προθεσμία και να προϋποθέτει είτε τη δυνατότητα έγερσης τακτικής αγωγής είτε την ύπαρξη εκκρεμούς δίκης.

• Να υπάρχει επείγουσα περίπτωση που δεν επιδέχεται αναβολή ή επικείμενος κίνδυνος μη ικανοποίησης του δικαιώματος, ο οποίος πρέπει να αποτραπεί.

Η ύπαρξη ή μη των παραπάνω προϋποθέσεων εναπόκειται στην κρίση του δικαστηρίου. Σημειώνεται ότι η απόφασή του δεν υπόκειται σε ένδικα μέσα (ανακοπή, έφεση, κτλ).

Αν ο ενεχόμενος (οφειλέτης, εγγυητής, κτλ.) συναινεί στην εγγραφή προσημείωσης υποθήκης στο ακίνητό του, απαιτείται, επίσης, δικαστική απόφαση. Στην περίπτωση αυτή, όμως, δεν χρειάζεται να πιθανολογηθεί κίνδυνος και το κατεπείγον, αλλά μόνο η απαίτηση, επειδή ο ενεχόμενος συνομολογεί την εγγραφή της προσημείωσης στην αίτηση της τράπεζας προς το δικαστήριο ή παρουσιάζεται αυτοπροσώπως προς αυτό και συναινεί στην εγγραφή της προσημείωσης. Η απόφαση που διατάσσει την εγγραφή της προσημείωσης πρέπει να ορίζει το ασφαλιζόμενο χρηματικό ποσό. Στο ποσό αυτό πιθανόν να περιλαμβάνεται και περιθώριο ασφαλείας (marge de garantie). Δηλαδή, ο δανειστής έχει δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο εγγραφή προσημείωσης μεγαλύτερης (συνήθως κατά 20% ή 30%) από την απαίτησή του. Έτσι, καλύπτει το 120% ή 130% συνήθως της απαίτησής του. Και τούτο για να καλύπτονται τα έξοδα και οι τόκοι της περιόδου που απαιτείται για την αναγκαστική εκποίηση των υπέγγυων ακινήτων, η οποία ως γνωστόν απαιτεί μεγάλο χρονικό διάστημα. Έτσι, τις περισσότερες φορές το ποσό της προσημείωσης είναι μεγαλύτερο από το ποσό της αίτησης.

Αν η εγγραφή της προσημείωσης γίνει για ορισμένο ποσό, δηλαδή για κεφάλαιο, τόκους και έξοδα, το ακίνητο που προσημειώνεται ασφαλίζει την απαίτηση μόνο για το ποσό αυτό. Για να ασφαλιστεί η απαίτηση και πέρα από το πραγματικό μέγεθός της (από το ορισμένο ποσό) απαιτείται να γίνει ειδική μνεία, δηλαδή ότι το ποσό για το οποίο γίνεται η εγγραφή της προσημείωσης αφορά κεφάλαιο τοκοφόρο.

Εξασφάλιση μελλοντικών πράξεων

Προκειμένου να εξασφαλίζονται με την εγγραφείσα υπέρ της βασικής σύμβασης πίστωσης ανοικτού λογαριασμού προσημείωση και οι μελλοντικές πρόσθετες αυξητικές πράξεις αυτής, θα πρέπει να περιλαμβάνεται τόσο στην αίτηση προς το δικαστήριο όσο και στη δικαστική απόφαση εγγραφής της προσημείωσης ρητή μνεία ότι η προσημείωση θα εξασφαλίζει και τις μελλοντικές πρόσθετες πράξεις της βασικής σύμβασης, συμπεριλαμβανομένων και των αυξητικών. Σε κάθε περίπτωση πάντως, το δικαστήριο που θα εκδώσει τη σχετική απόφαση θα κρίνει κατά πόσο η προσημείωση εξασφαλίζει και τις πρόσθετες αυξητικές πράξεις.

Δεν μπορεί να συμβεί όμως το ίδιο στη σύμβαση δανείου όπου συνομολογούνται από την αρχή η διάρκεια (συγκεκριμένη έναρξη και λήξη), το ποσό, οι όροι κτλ. Κατά συνέπεια, ενδεχόμενη τροποποίηση όρου (π.χ. αύξηση του ποσού της σύμβασης), είναι πολύ πιθανό να θεωρηθεί ως νέα σύμβαση, οπότε δεν θα καλύπτεται από την εγγραφείσα προσημείωση. Άλλωστε, η τροποποίηση του ποσού αποτελεί ουσιώδη όρο της σύμβασης και δεν συνάδει με τη φύση της σύμβασης του δανείου.

Στις περιπτώσεις που ζητείται εγγραφή προσημείωσης κατ΄ αντιδικία με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, αρμόδια κατά τόπο δικαστήρια είναι, εκτός από εκείνα της τοποθεσίας του ακινήτου ή της κατοικίας του οφειλέτη, σε βάρος του οποίου ζητείται η εγγραφή της προσημείωσης, και αυτά του τόπου σύναψης της σύμβασης δανείου ή πίστωσης με ανοικτό (αλληλόχρεο) λογαριασμό, από την οποία απορρέει η προς εξασφάλιση απαίτηση της τράπεζας.

Προσωρινή Διαταγή

Επίσης, παράλληλα με την αίτηση για τη χορήγηση άδειας εγγραφής προσημείωσης, ο δανειστής έχει δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την ταυτόχρονη χορήγηση προσωρινής διαταγής, με την οποία θα απαγορεύεται οποιαδήποτε νομική μεταβολή του ακινήτου, μέχρι να εκδοθεί απόφαση για την εγγραφή της προσημείωσης σε αυτό. Σημειώνεται ότι η προσωρινή διαταγή δεν εγγράφεται στο οικείο βιβλίο του Υποθηκοφυλακείου της περιφέρειας του ακινήτου που πρόκειται να προσημειωθεί.

Έναρξη – Λήξη

Η διαδικασία εγγραφής της προσημείωσης – είτε κατ΄ αντιδικία είτε συναινετικά – αρχίζει με την υποβολή της σχετικής αίτησης στο δικαστήριο (τμήμα ασφαλιστικών μέτρων) και τελειώνει με την εγγραφή της απόφασης του δικαστηρίου στο βιβλίο υποθηκών του Υποθηκοφυλακείου της περιφέρειας όπου βρίσκεται το ακίνητο και της δήλωσης βάρους στο Κτηματολόγιο.

Στην αίτηση που υποβάλλεται στο δικαστήριο αναφέρονται, μεταξύ άλλων, αναλυτικά και τα εξής:

• η πίστωση ή το δάνειο,

• η σύμβαση στην οποία στηρίζεται,

• το ποσό για το οποίο ζητείται η εγγραφή πλέον περιθωρίου ασφαλείας, συνήθως 30%,

• η λεπτομερής περιγραφή του ακινήτου που πρόκειται να προσημειωθεί (αρχή της ειδικότητας).

Στην αίτηση απαραιτήτως θα πρέπει να αναφέρονται επιπλέον οι τόκοι του δανείου ή της πίστωσης, για να ασφαλίζονται έτσι με την προσημείωση και αυτοί (τόκοι) του ενός (1) έτους πριν από την κατάσχεση, καθώς και εκείνοι μετά την κατάσχεση μέχρι την πληρωμή του χρέους ή ωσότου γίνει αμετάκλητος ο πίνακας κατάταξης, πάντοτε όμως μέχρι του ύψους του ποσού της προσημείωσης, σύμφωνα με τα όσα ειδικότερα αναφέρονται παραπάνω.

(Μιχάλης Ε. Αγγελάκης, Νομικός – Σύμβουλος επιχειρήσεων και Τραπεζών, Συνεργάτης της Epsilon Net)